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停车场建设如何保障资本回报

发表时间:2015-11-03

        就我国目前停车场状况而言,高投资不一定会有高回报。以广州天河区天河北部分小区车位为例,小区车位并不出卖,一个月交一次钱,500/月为均价,虽然车位是固定的,但也是到时间占位,没有空位就算是该小区业主也只能去其他不会被贴条的地方停车。

        而在号称全国“最贵停车费”的上海,一个有趣的现象:露天停车位业主每月交的钱可能只要40元/月,但也可能800-900元/月,不过统一的特点就是:要抢。当然大部分的地下停车位早就没有了,抢的多数是露天停车位。有上海市民所在的小区竣工已15年,产权共70年,单个车位售价20万元。这意味着未来55年每月的停车费用为303元,还不包括车位管理费,“但目前小区地下车位的月租金也只有300元”。而上海地面停车位和地下停车位的地区价格差异 不大,地上租金每月约80元,一年960元左右;地下停车位,月租金约160元。

        上海市物业管理行业协会秘书长许玉彪表示,物业主要负责小区的车位管理,车位租金根据不同区域有指导价格,但车位产权属于开发商,卖不卖、怎么卖由开发商决定。但据有关机构称,也有不少开发商觉得委屈:上海的停车管理价格,是由规划、建设、市政工程、公安交通、房地、财政、价格等等若干部门一起审核决定的,轮不到他们说了算。

        事实真如开发商所言吗?其实,停车位已普遍成为开发商的一棵摇钱树,尽管车位被限定必须本小区人士购买且实行政府指导价后,车位投资一直不被看好,但根据供求关系越来越不均衡,早期进入的基本都尝到了甜头,后期需求也丝毫不会减少。

        那么,这次规定中鼓励的民间资本进入立体停车场是不是大有可为?以广州临江大道一处高档办公物业为例,2003年投入建成的立体停车场,3-4年左右便已回本,整个停车场的年利润率在20%-30%,投资回报比住宅普遍要高。但民间资本在建立停车场上并不热情,据北京大岳咨询有限公司总经理金永祥介绍,许多地方在吸引社会资本方面存在明显的政策缺口,一是停车场建设用地问题,较高的土地成本增加企业投资风险,投资回收期长;二是特许经营的相关政策缺口,主 要表现在定价机制、配套商业特许、税收优惠等问题。

        那么在新《导则》的指导下,停车场产业又当如何发展呢?

        首先,需完善并细化相关政策,支持产业化发展。产权问题、审批流程长、土地使用费高等是制约社会资本进入的主要因素,尤其是土地使用费成本是整个停车场建设和运营的主要成本。目前很多发达国家和地区在停车产业发展初期,都出台了相应的土地优惠政策来吸引投资。因此,为推进停车产业化,建议政府在停车场产权、场地审批、土地使用费用、贷款、税费等方面,推出相关的优惠政策。政府须明确停车用地作为基础设施用地来使用,出台土地出让优惠政策。

        第二, 加强相关法律法规建设和监管能力建设。目前很多城市停车场建设缺少规划,加上涉及多个监管部门,导致停车资源分散且管理混乱,这也是难以吸引社会资本的一个原因。此外,由于监管不到位,很多消费者图方便,更愿意选择路边停车,这种乱停车现象使很多既有公共停车场使用率甚至不足一半,停车场盈利难以保障,从而影响了社会资本投资建设公共停车场的热情。而国外一些发达城市,对违章停车都规定了明确的处罚办法和高额罚金,路边随意停车比停在公共停车场要贵得多,而且监管到位。因此,要解决这些问题,必须出台与停车场地相关的法律法规,协调停车场的规范建设和管理,同时提升监管能力,严格规范和约束城市乱停车现象。

        第三,放开停车费价格管制。对于政府定价引起的资本回报不足问题,从根本上来说还是要放开停车费的价格管制,使停车费能够体现不同区位的空间价值。如果停车位市场一直低价运行,在利润的驱使下,社会资本必然会迟疑不前。因此,需要通过放开停车场收费,用竞争盘活停车位市场。当然,如何平衡停车费的价格,让其既能够使投资者盈利,又能够在消费者可接受范围之内,是一个需要好好研究的问题,否则难免会顾此失彼。此外,在放开价格的过程中,政府需做好监管工作,防止价格体系混乱,损害消费者权益。

        停车产业化是一个系统工程,要想高效利用城市空间资源,吸引更多社会资本进入,政府的统筹安排必不可少。当然,在这个过程中政府需要逐步让位于市场,逐步提升市场的议价能力,以实现停车资源建设的有效性和科学性,最终形成停车产业化。